Естественно, встряхнувший всю мировую экономику финансовый кризис серьезно повлиял и на ситуацию в губернии. О том, как изменился региональный ипотечный рынок, «НВ» рассказал директор Ипотечной корпорации Саратовской области Денис Филиппов.
– Что же произошло на саратовском ипотечном рынке на фоне мировых экономических катаклизмов?
– В связи с мировым кризисом фондовых рынков на ипотечном рынке тоже определенные изменения были. В частности, пересмотрели свои взгляды на ипотеку многие банки. Первое – у них достаточно значительно выросла процентная ставка (до 17%), второе – серьезно ужесточились требования к заемщикам вплоть до того, что стали принимать только справки о подтверждении доходов по форме 2-НДФЛ. Таким образом, большой круг людей сразу лишился возможности оформить ипотеку. Кстати, кредитовать сейчас продолжают только крупные банки – Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. Другие же, более мелкие игроки, вообще свернули свои ипотечные программы.
– Что изменилось в федеральном Агентстве ипотечного жилищного кредитования?
– В АИЖК тоже произошли изменения, правда, не столь значительные, как в банковском секторе. Процентная ставка подросла, но не сильно. Она сейчас расчетная и зависит не только от размера первоначального взноса и срока кредита. Добавилась также сумма займа и определенная маржа за кредитный риск. Кстати, есть сайт АИЖК, на котором каждый желающий, введя сумму первоначального взноса, кредита и выбрав Саратовскую область, может узнать, какая будет у него процентная ставка. В среднем она теперь порядка 13–13,25%. В принципе, для небольших кредитов ставка не превышает 11–12% (если размер ссуды, к примеру, составляет 350 тысяч при стоимости жилья миллион рублей). Если люди на самом деле копили деньги на жилье и им просто не хватило, то они и сейчас вполне могут позволить себе ипотеку. Эта система рассчитана на тех, кто уже что-то имеет, а не на тех, у кого ничего отродясь не было, и вдруг они захотели купить квартиру. Для людей, у которых есть сбережения (где-то половина от суммы кредита), ставка выросла всего процента на полтора. Это не так много. Но несмотря на то, что ставка приподнялась, активность граждан увеличилась. Она возросла с той точки зрения, что банки не принимают справки по форме АИЖК, а мы принимаем. Плюс ко всему, продолжаем (естественно, бесплатно) оформлять социальную ипотеку тем гражданам, которые подходят по определенным законом критериям.
– Как сейчас обстоят дела с социальной ипотекой?
– Если говорить о людях, являющихся участниками социальной ипотеки (им компенсируется половина процентов по кредиту), то для них ставка вообще выросла всего на 0,5%. В принципе, здесь проблем нет. А для тех граждан, которые имеют государственный материнский сертификат, ставка и вовсе компенсируется на 70%. Для них процентная ставка поднялась совсем незначительно.
– С чем связано повышение ставки по ипотеке АИЖК?
– Это не просто желание руководства корпорации и связано с тем, что международные фондовые рынки сейчас фактически не работают (например, Нью-Йоркская фондовая биржа). Сегодня секьюритизация ипотеки происходит здесь, на российских рынках, а они рассчитаны на наших инвесторов, которые будут покупать ценные бумаги. За счет того, что отечественный инвестор старается вложить деньги подороже, ставка привлечения выросла (раньше она была 10%, а сейчас – 11%). Маржа же АИЖК так и осталась на уровне 2–3%, поэтому рост процентной ставки произошел именно из-за подъема ставки привлечения. Государство, для того чтобы увеличь оборачивание средств АИЖК, выделило в уставный капитал Агентства дополнительно 60 млрд. рублей. Эти деньги пойдут на то, чтобы выкупить у мелких банков, оказавшихся в сложной экономической ситуации, кредитные пакеты, выданные пару лет назад. Тогда они думали, что в случае проблем смогут всегда сбросить их АИЖК, но с этим возникли определенные сложности.
– Насколько верны прогнозы паникеров от экономики, утверждающих, что российскую экономику ждут новые потрясения?
– Паники быть не должно, и, по моему мнению, не надо ее сеять. Те, кто хотят получить кредит, сейчас спокойно его берут. Как безденежные и безработные не могли оформить ипотеку, так и не могут. А те, кто реально трудится и в состоянии сопровождать кредит, вполне могут это себе позволить. Правда, из-за изменения процентной ставки несколько вырос уровень минимально необходимого для оформления ипотеки дохода. Если раньше он был около 12 тыс. рублей на каждого члена семьи, то теперь около 15. Все равно – сейчас поднимают зарплаты как бюджетникам, так и работникам частных компаний, поэтому большим препятствием для развития ипотечного кредитования увеличение минимально необходимого дохода стать не должно.
– Что бы вы посоветовали людям, размышляющим, приобретать квартиру сейчас или подождать снижения цен на рынке жилья?
– Надо покупать. Потому что дать гарантию, что ставка выше не будет, я не могу. Но если она уменьшится, то мы будем ее соответственно снижать и по уже выданным ссудам. Поэтому человеку, который может сопровождать кредит, я рекомендую приобрести жилье. Чего ждать?
– Не повлияет ли кризис на фондовых рынках на повышение цен на жилье?
– В данный момент не влияет абсолютно. Как инфляция была на уровне 18–20%, так и останется. Ведь она в любом случае не может быть ниже процентной ставки (хотя бы процента на три), иначе теряется сам смысл кредитования. Что касается информации о том, что в некоторых регионах уменьшается стоимость жилья, это произошло исключительно в тех субъектах РФ, где цены искусственно завысили по определенному сговору. У нас же самые дешевые цены на квадратный метр жилья в ПФО, и еще ниже у нас они не будут. Для этого нет никаких экономических оснований. В любом случае данный рынок станут «подогревать» ипотечными деньгами, продажи не уменьшатся, и поэтому резкого падения цен в обозримом будущем не предвидится. Даже при нынешних изменившихся условиях взять ипотечный кредит куда выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры. Еще ни один человек, оформивший у нас ипотеку, не сказал, что недоволен этим фактом.
– Не грозит ли нам повторение американского ипотечного кризиса?
– В США проблема заключается в значительном объеме невыплат по кредитам из-за резкого обрушения цен на недвижимость. У нас же ее стоимость не упадет, и большому количеству невозвратов взяться просто неоткуда. К тому же мы на заемщиков смотрим очень внимательно, поэтому я не вижу никаких оснований для паники
– Когда вы прогнозируете завершение мирового кризиса на фондовых рынках?
– Сначала ситуация нормализуется (хотя бы информационно) в Америке. А она успокоится там после ноябрьских президентских выборов, поскольку на ликвидации кризиса строятся предвыборные программы обоих кандидатов. Понятно, что сами кандидаты, скорее всего, приложили свою руку к сложившейся информационной ситуации, чтобы потом показать себя эффективными политиками. Дабы нормально выйти из сложившейся ситуации, Штатам нужно где-то полгода. Я думаю, уже к концу весны ситуация на мировых фондовых рынках нормализуется. Соответственно придет в норму и российский рынок.
 |
 |
  |
 |