Ипотека пришла в Саратовскую область достаточно поздно, и, пережив период бурного развития, вступила в фазу кризиса вместе со всем финансовым рынком страны. Основные негативные тенденции лежат на поверхности: снижение платежеспособного спроса, сокращение числа банков-кредиторов, ужесточение условий для заемщиков, сужение спектра предложений. Однако неизбежное уменьшение цен на «первичку» способно стать драйвером рынка.
Веселые старты
Старт ипотеке, то есть кредитованию под залог покупаемой недвижимости, в 2005 году дала Ипотечная корпорация Саратовской области. Затем был мощный идеологический импульс от нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Большую роль сыграла и социальная ипотека, при которой часть процентной ставки по кредиту гасит бюджет. И процесс пошел по нарастающей. Весной этого года специалисты банковской сферы оценивали рынок жилищной ипотеки в области как достаточно конкурентный, но далекий от насыщения. Все признаки были налицо: увеличение объемов, количества кредитов и числа банков, предлагающих ипотечные продукты, появление новых ипотечных программ, рост количества операторов вторичного рынка, занимающихся рефинансированием.
По данным сайта banki.saratova.ru, кредиты на приобретение жилья в регионе (сектор коммерческой недвижимости в статье рассматриваться не будет) в апреле давали порядка 40 банков. Но активно, как говорят участники рынка – банкиры, жилищным кредитованием занимались не более 10 организаций. У ипотечных брокеров мнение другое: они заявляют, что весной постоянно сотрудничали с 22 банками.
Бурный рост этого сегмента можно проследить и по отчетности ГУ Центробанка по Саратовской области. Так, в 2007 году объем выданных жилищных кредитов по сравнению с 2006-м увеличился в 2,5 раза (до 7,7 млрд. рублей), в том числе ипотечных кредитов – в 2,9 (до 6,8 млрд.). Общая задолженность по жилищным ссудам составила на конец прошлого года 7,7 млрд. рублей, по ипотеке – 6,5 млрд. Это в 2,9 и 3,7 раза соответственно превышает долг на начало 2007-го. По информации банков, за минувший год выдано 7338 жилищных займов, в том числе 6013 ипотечных.
По стандартам АИЖК (т.е. с возможностью рефинансирования через агентство и его регионального оператора) в истекшем году работало 15 кредитных организаций. 8 из них – местные банки. Займы по собственным программам выдавали 25 банков, в том числе 18 инорегиональных. Саратовские кредитные организации, чья ресурсная база несравнима с возможностями московских, чаше прибегали к рефинансированию через АИЖК, принимая достаточно жесткие правила игры этого федерального оператора. Но в то же время с марта прошлого года началось постепенное уменьшение удельного веса ипотечных жилищных кредитов по названным стандартам В итоге снижение влияния АИЖК на региональном рынке ипотеки оказалось достаточно значительным: с 52% в марте 2007-го до 25% в декабре, а доля ссуд, выданных в рамках самостоятельных программ банков, напротив, выросла. Прошлый год демонстрировал тенденцию к росту присутствия «пришельцев» на этом рынке. Местные банки снизили свою долю в выдаче, иногородние – повысили, так что на них в конце 2007-го приходилось более 60% объема предоставленных займов. Безусловно, рынок разогревал не только рост доходов потенциальных клиентов, но и социальные бюджетные программы. Так, в прошлом году свыше 25% выданных банками ипотечных жилищных кредитов имели льготы в рамках областной программы социальной ипотеки, что существенно расширяло социальную базу этого вида кредитования.
Однако дыхание мирового финансового кризиса ощущалось и в том благополучном году. Обвал рынка в США, начавшийся в сентябре 2007-го с дефолта по ипотечным обязательствам, привел к тому, что с декабря в Саратовской области выросла доля первоначального взноса в стоимости залога, хотя ранее взнос снижался. И все же рынок развивался, условия на нем становились более приемлемыми для потенциальных клиентов. Например, увеличивались сроки кредитования: по ипотечным жилищным ссудам в рублях – с 16,6 лет за 2006 год до 17,2 лет за 2007 год, по займам в валюте – с 15,7 до 17,9 лет. Риски обеих сторон процесса снижались благодаря формированию устойчивых связей между банками, строителями, риэлторами. На рынке активно заявили о себе ипотечные брокеры. Консультации этих агентов помогали заемщику сориентироваться в выборе кредитных продуктов, а также не пасовать перед проблемой «белых» и «серых» доходов. К существованию последних при скромной официальной зарплате банки-кредиторы относились либерально.
И наконец, отметим широкий спектр программ жилищного кредитования. Недвижимость как таковая фигурировала в банковских продуктах в трех случаях: ссуды на покупку жилья без его оформления в качестве залога (жилищный потребительский кредит); кредитование на приобретение жилплощади с оформлением такого залога или оформлением в залог уже имеющейся недвижимости (собственно ипотека); займы под залог жилья, но на любые цели
День сегодняшний
С начала года ряд саратовских банков уже поднимали процентную ставку по ипотеке, в том числе в связи с возможными трудностями рефинансирования (т.е. выкупа закладных). Причиной была уже возникшая нестабильность на финансовых рынках. Но лимитировали развитие сегмента жилищного кредитования два фактора: рост цен на недвижимость и резкое превышение спроса над предложением. Строители не успевали возводить дома, а база вторичного жилья отнюдь не бесконечна. И все же ножницы цен не отсекали основную массу желающих. Да, нижний ценовой предел на рынке недвижимости все время повышался, но у многих потенциальных клиентов рост доходов перекрывал спекулятивные взлеты стоимости жилплощади.
Очень многое изменилось в сентябре. Так, на сайте banki.saratova.ru данные о своих жилищных программах разместили только 25 банков, из них четыре местных. Только у шести отмечено обновление информации в сентябре-октябре. Но, по мнению руководителя территориального представительства Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров в Саратове, генерального директора ООО «Ипотечный супермаркет» Юлии Пахомовой, никто из банкиров сегодня не сохранил докризисные условия по жилищному кредитованию. Опять-таки по данным Пахомовой, брокеры сейчас активно работают только с семью кредитными организациями. От себя добавим, что, вполне возможно, именно семь банков на весь Саратов и занимаются в настоящее жилищным кредитованием.
Отмечает наша собеседница и резкое сужение круга участников рынка.
– Буквально на днях территориальное представительство Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров организовало и провело первый региональный ипотечный форум, – рассказывает Юлия Пахомова. – Интерес к нему бы огромный, форум собрал свыше 900 участников. Но к моменту его проведения многие банки, позиционировавшие себя как полноправные участники рынка, перешли просто в разряд слушателей.
Прогноз на завтра
Со ставками по кредитам все более-менее ясно: они в обозримом будущем не снизятся, так как база для привлечения банками долгосрочной ликвидности еще долго останется нерешенной проблемой, а АИЖК в сентябре вновь ужесточило условия рефинансирования (выкупа) закладных.
– Очевидно, что во время кризиса упадет спрос на потребительское кредитование, в том числе на займы для покупки жилья, – считает директор консалтинговой фирмы «Технологии антикризисного менеджмента» Юрий Пужалин. – Объемы ипотеки резко сузятся еще и потому, что проблемы с долгосрочной ликвидностью у банков будут еще долго.
А вот вопрос с ценами на недвижимость остается в области гаданий.
– В сентябре объем сделок на рынке купли-продажи жилья в Энгельсе уменьшился на 10% по сравнению с августом, – рассказывает аналитик сектора недвижимости, директор НП «РИКО» Елена Эргле. – Примерно таких же цифр мы ожидаем по Саратову. Насколько подешевеет квартирный метр, сказать пока трудно, но это неизбежно произойдет, потому что спрос понизится.
Пужалин считает: вырастет объем предложения, так как строительные компании, испытывая трудности с привлечением кредитов, выбросят на рынок достаточно много квартир, чтобы пополнить оборотные средства.
По словам Юлии Пахомовой, ряд участников регионального форума высказывали предположения, что на рынке первичного жилья произойдет снижение на 25%. Сама она дает прогноз на уровне 15–20%.
 |
 |
  |
 |