Не так давно обществом по защите погорельцев и собственников была распространена довольно интересная информация. В частности, организация утверждает, что каждый десятиэтажный дом в центре Саратова крадёт сегодня у города миллиард рублей. Кроме того, общественники утверждают, что десятиэтажка в центре города продается сейчас за 2 миллиона рублей, а прибыль от строительства там же достигает даже не ста, а тысячи и более процентов. Всем желающим получить строгое математическое доказательство формулы цены земли предлагается обратиться к ее разработчикам.

Проблема эта возникла не случайно. Действительно, бывает такое, что на месте пожаров в частном секторе вскоре начинается застройка.
По сообщению информ­агентства «СаратовИнформ», по данным на 1 августа в области произошло 1213 пожаров, ущерб составил 70,8 млн. рублей. Однако основными причинами пожаров, по утверждению областной прокуратуры, являются нарушение правил безопасности и неосторожное обращение с огнем. Из всего количества случаев зарегистрировано 117 поджогов различного имущества. По всем этим фактам возбуждены уголовные дела. За прошлый год и семь месяцев этого года 10 уголовных дел было возбуждено по фактам поджогов частных домовладений старого жилфонда, находящихся на территории земель, выделенных застройщикам для осуществления капитального строительства.
Погорельцев можно понять, однако насколько обоснованы их претензии к строителям? И насколько точны их данные и формулы, которые они выводят? Для того, чтобы разобраться в этой проблеме, корреспондент обратился к специалистам.
Все они сошлись в одном – формулы, предлагаемые обществом по защите погорельцев и собственников, не учитывают очень многих факторов. Цена на жилье в центре города выше, чем на квартиры той же площади и планировки, но в домах на окраинах, по объективным причинам.
Первое – необходимо сначала отвести землю под строительство. Вопросом этим занимается наш муниципалитет. Процесс по отводу земельного участка занимает минимум полгода и обходится застройщику до 13% от стоимости дома.
Далее необходимо отселить жильцов. Это также очень затратный пункт в себестоимости постройки. В связи с тем, что в 19 веке наш город страдал от отсутствия воды, горожане кучно селились поближе к Волге или колодцам – застройка велась очень плотная. Лачуги и хибарки вековой давности лепятся друг к другу, достаточно просто взглянуть на старый город – и Большая Горная, и Первомайская, и Симбирцева, и Гоголя – одно- и двухэтажные домишки стоят вплотную друг к другу и трещат по швам. А так как в этих кельях семьи живут поколениями, то бывает такое, что на 40 квадратных метров одной квартирки приходится 20 прописанных человек. При отселении каждой семье следует предоставить жилье, согласно всем нормам.
Зачастую хозяева лачуг не соглашаются на переезд по тем или иным причинам. Бывает такое, что старенькая бабушка не хочет покидать дом, где прошла вся ее жизнь, руководствуясь девизом – где родилась, там и умру. Но это редкий случай. Гораздо чаще жильцы просто не соглашаются на условия, предложенные девелопером, а начинают требовать за аварийную клетушку в центре трехкомнатную квартиру в определенном районе, на определенном этаже, в доме не старше трех лет. И организации, задумавшей построить дом, приходится уступать их требованиям. К сожалению, этот вопрос никем не контролируется. А издержки (прямо скажем, немалые) по отселению также включаются в себестоимость постройки.
Следующий пункт затрат – это коммуникации. Для того, чтобы в доме были холодная и горячая вода, канализация, газ и свет, тоже требуется вложить немалые суммы. На это утверждение можно возразить – мол, под старые дома коммуникации уже подведены. Подведены-то они подведены, но, во-первых, они такие же старые, как и дома, а во-вторых, рассчитаны на одно- и двухэтажные строения.
– Если я задумал строить дом, а рядом стоит трансформаторная подстанция, это вовсе не значит, что мне не придется ставить вторую, – рассказывает генеральный директор ООО «Лафит плюс», председатель гильдии строителей при Торгово-промышленной палате Борис Чернодед. – Наоборот, скорее всего, мне придется ставить новую и тянуть провода неизвестно откуда, поскольку износ электрических сетей на сегодняшний день очень велик. А для того, чтобы провести водопровод, мне еще придется поменять трубы на новые большего диаметра. Даже если на моей площадке новые коммуникации, я все равно должен буду поменять кусок трубы, возможно, даже в другом районе города. И это справедливо. Однако это деньги, которые в формуле погорельцев не учтены.
Именно поэтому на окраинах – в тех же поселках Юбилейный и Солнечный – само строительство обходится намного дешевле – все необходимые коммуникации там есть, отселять никого не надо, стройка идет буквально в чистом поле.
Но квартиры все равно дороги. Ведь строителя подстерегает множество других проблем, например, постоянное удорожание строительных материалов, быстрый износ техники. Так что КАМАЗы, бульдозеры, краны приходится покупать самому.
По свидетельству директора Поволжского агентства оценки Людмилы Пчелинцевой, в скором времени выгодно работать будет только тем компаниям, которые сами и производят стройматериалы.
– Кстати, и доходность у строительства далеко не такая высокая, как утверждает общественная организация, – говорит эксперт. – Максимальная прибыль от постройки жилого дома – 50%, офисного или торгового центра немного больше – до 70%.
– Да и десятиэтажку на 4 подъезда в центре города за 2 миллиарда никак не продашь, – комментирует ситуацию Борис Чернодед. – Такой дом при средней цене квадратного метра за весь период строительства 35 тыс. рублей продается за 300–350 миллионов. Так что украсть у города миллиард строители точно никак не могут.
– Для того, чтобы получать отдачу от строительства, городу нужно вкладывать бюджетные средства в возведение жилья, – подчеркивает директор правового департамента ТПП области Сергей Леонов. – Сейчас же строительство ведется на частные инвестиции, поэтому вполне логично, что прибыль получают те, кто вкладывает деньги.
Что же касается умышленных поджогов, то настоящие строители никогда на это не пойдут.
– Репутация – штука дорогая. Да и рисковать прибылью и свободой ради выгодного участка ни один строитель не станет, – утверждает Борис Чернодед.
Хотя аппетиты жильцов частного сектора поражают – продать хибарку в условиях рынка владельцам вряд ли удастся за те деньги, которые они требуют от девелопера. Вопрос с отселением должен решаться не строителями, а городскими властями.
Подобный опыт активно используется во многих городах России. За примером далеко ходить не надо – в той же Москве согласно генеральному плану застройки с определенных кварталов (сейчас это «хрущевки») муниципалитетом отселяются жильцы, сносятся старые дома, на участок подводятся все коммуникации, после чего он выставляется на торги.
Как говорит председатель гильдии строителей, любая организация купит участок чуть дороже, но начнет строить сегодня. Это лучше более дешевого участка, строительство на котором начнется не раньше, чем через три года.

Полина Пшеничная

2008-08-15