Если сделать строительство индивидуального и малоэтажного жилья массовым, поставив производство таких домов на поток, вполне реально не только удешевить возведение малоэтажных кварталов, но и сбить цены на квартиры в многоэтажках, считают эксперты. Согласно статистике, чуть больше половины квадратных метров жилья сегодня приходится на индивидуальное домостроение. За шесть месяцев 2008 года застройщики ввели 82 тыс. частных домов общей площадью 11,3 млн. кв. м, что составило 109,3% к январю-июню 2007 года, отмечает Росстат.
С егодня российская стройиндустрия физически не может справиться с теми задачами, которые ставит программа «Доступное жилье – гражданам России». Выйти на уровень 80 млн. кв. м в год к 2010 году невозможно, если не будет развиваться частное строительство. Нехватка строительных мощностей и стройматериалов для возведения высотных зданий заставила российские власти частично отказаться от идеи «строить городами». Сейчас главный приоритет – застроить Россию малоэтажным жильем.
Президент России Дмитрий Медведев поставил задачу снизить стоимость метра малоэтажки до 20 тыс. рублей. Если сравнить эту цифру с реальной рыночной стоимостью жилья в большинстве регионов, на сегодняшний день она кажется просто недостижимой. Однако, считают эксперты, если сделать строительство индивидуального и малоэтажного жилья массовым, поставив производство таких домов на поток, вполне реально не только удешевить возведение малоэтажных кварталов, но и сбить цены на квартиры в многоэтажках.
Лишний плюс в пользу малоэтажного строительства – содержание таких районов обходится муниципалитетам несравненно дешевле, чем многоэтажные кварталы. Не случайно в большинстве развитых стран находящееся в собственности жилье – это индивидуальные или малосемейные дома. Многоквартирный фонд принадлежит либо муниципалитету, либо иному собственнику, а жильцы квартиры арендуют.
Потребность в частных домах огромна – и в селе, и в пригородах областных и районных центров. При этом лишь мизерная доля таких новостроек отвечает всем градостроительным нормам. Чаще всего в таких домах нет привычных удобств – ни современного отопления, ни канализации, ни газа. Конечно, строятся и укомплектованные элитные поселки со школой, детским садом и прочей инфраструктурой. Однако и цены здесь на порядок выше, чем в многоэтажках эконом-класса.
Чтобы цены на такое жилье действительно «не кусались», нужны современные, относительно дешевые технологические решения, например, сборно-каркасное домостроение. Оно позволяет возводить дома в кратчайшие сроки, на облегченных фундаментах, без применения дорогой техники. А качество жизни при этом на порядок лучше, чем в многоквартирных «сотах». Несмотря на консерватизм российских жителей, предпочитающих дерево и кирпич, новые технологические линии по производству сборных домов есть уже чуть ли не в каждом втором российском регионе. Но это, как правило, «штучное» производство, строящее десяток-другой коттеджей в месяц.
Сборно-каркасные технологии применяют во всех развитых странах. Кирпичный дом возводится минимум полгода, под него обязателен массивный фундамент. Затем более года идет усадка. И только после этого можно приступать к внутренне отделке. В итоге до момента, когда в доме действительно можно комфортно жить, с начала строительства проходит не менее двух лет. Временной цикл для сборно-каркасного дома – на порядок меньше. На готовом фундаменте-плите такой дом монтируется бригадой всего за сутки. Никакой усадки, к отделке можно приступать немедленно, а через месяц-другой – праздновать новоселье. Да и по стоимости сборно-каркасные дома намного дешевле.
Правда, с ними связано немало мифов. Например, что такие дома плохо держат тепло, а потому малопригодны для наших суровых условий. Эксперты утверждают, что энергосберегающие характеристики должны быть хорошими в любом климате. Современные теплоизоляционные материалы, используемые при производстве стеновых панелей, таковы, что дом напоминает огромный термос: зимой он сохраняет тепло, летом не пускает внутрь жару.
Еще один миф – недолговечность таких домов. В построенных полвека назад сборных домах в Германии, Финляндии, Швеции и сегодня живется совсем неплохо. И этот «возраст» отнюдь не предельный. Кстати, немало застройщиков к вопросам долговечности жилья относятся иначе. Срок жизни кирпичного дома – несколько сотен лет, но ведь морально жилье устаревает гораздо раньше. Важно, чтобы дом легче поддавался переделке под изменившиеся запросы.
Однако на сегодняшний день даже с использованием новых технологий квадратный метр жилья стоит очень дорого, вполовину больше обозначенной президентом отметки. На его цену влияют очень многие факторы, которые нужно решать на государственном уровне.
К этим факторам можно отнести действующие противопожарные нормы, оставшиеся с советских времен. Они требуют, чтобы разрывы между домами составляли не менее восьми метров, а это дополнительные сети и дороги. И неважно, что каждый дом укомплектован противопожарной сигнализацией, а каждый проезд – гидрантами. Если перейти на более лояльные нормы, принятые в развитых странах, стоимость жилья уменьшится на шесть процентов, считают специалисты.
Строительные нормы запрещают укладывать все инженерные сети в одну траншею. Рыть и закапывать приходится трижды. Полиэтиленовые бесшовные трубы, в отличие от старых металлических, практически вечные. Однако правила требуют перестраховаться. Это резерв для уменьшения цены метра еще на два-три процента.
Камнем преткновения становится еще и земля. Застройщик ее покупает, вкладывает огромные средства в инженерное обустройство. Стоимость участка растет, растет и налогообложение. А при сдаче сети практически безвозмездно передаются в пользование поставщикам коммунальных ресурсов. Это еще четыре-пять процентов к стоимости квадратного метра.
Больше всего затрат на инфраструктуру – это строительство дорог (11–12% от стоимости метра). Градостроительным кодексом, кстати, предусмотрено возмещение застройщикам этих расходов, что на практике делается далеко не всегда.
Если учесть все эти факторы, то получится, что цену на жилье можно снизить практически на 25%. А в случае, когда федеральный бюджет будет компенсировать затраты на коммуникации и инфраструктуру, то желаемые 20 тысяч – это та сумма, которую реально можно установить за квадратный метр.
Однако самый правильный способ снизить стоимость квадратного метра – это создание условий для поточного, массового производства малоэтажки. Наращивая объемы строительства, можно сбить спрос и добиться, чтобы стоимость жилья на рынке стала более адекватной.

На сегодняшний день рыночная стоимость 1 кв. метра жилья в Саратовской области является самой низкой в Приволжском федеральном округе. Во втором квартале 2008 года она составила 28,616 тыс. рублей на первичном рынке (106,5% к 1-му кварталу т.г.) и 29, 395 тыс. рублей на вторичном рынке (105,3% соответственно).
В первом полугодии этого года за счет всех источников финансирования на территории области введено в эксплуатацию 1655 жилых домов общей площадью 285. 2 тыс. кв. м, что на 15,5 % больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного за январь-июнь 2008 года жилья составляет 73,4 % (1642 жилых дома общей площадью 209 423 кв. м). Высокий процент индивидуального жилья в общем объеме введенного на территории Саратовской области в первом полугодии 2008 года обусловлен несколькими причинами.
Во-первых, был принят и вступил в силу федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Согласно ему любой гражданин в упрощенном порядке имеет возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, а также зарегистрировать право собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.
Во-вторых, это связано с небольшим, по сравнению с многоэтажным жилищным строительством, циклом возведения индивидуального жилого дома и сезонностью строительства.
В целях дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства на территории губернии министерством строительства и ЖКХ области проведен ряд совещаний с участием глав администраций муниципальных районов и представителей подрядных организаций. По результатам совещаний администрациями Ртищевского, Красноармейского, Вольского муниципальных районов области определены подрядные организации, планирующие осуществлять малоэтажную жилую застройку на территории муниципального района, подготовлены проекты планировки земельных участков. Для обеспечения дальнейшей реализации проектов рассматривается возможность их участия в программе по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой.
В целом, по итогам года по предварительным подсчетам доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного жилья составит порядка 50%.


Дмитрий ФЕДОТОВ, министр строительства и ЖКХ Саратовской области:

– Наряду с многоэтажным жилищным строительством на территории области активно развивается и строительство малоэтажек. На сегодняшний день в губернии реализуется более 15 достаточно крупных проектов по возведению комплексов малоэтажных жилых домов. В Саратове это строительство поселка клубного типа «Белый сокол» по 2-му Магнитному проезду, жилого поселка «Диаманд» в районе 2-й Дачной, строительство жилого поселка ООО «Союз» в поселке Новогусельский и некоторые другие проекты. Комплексное строительство малоэтажных жилых домов идет и в районах области.
В рамках развития этого сектора строительства нашим министерством в феврале 2007 года проведен открытый конкурс передовых технологий малоэтажного жилищного строительства «Сельский дом». По его итогам были отобраны шесть компаний. Одним из главных условий конкурсного отбора являлась невысокая стоимость квадратного метра жилья. Застройщики готовы возводить дома по цене от 17 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний момент в ряде районов области решены вопросы по отводу земельных участков под комплексное малоэтажное строительство. Получены технические условия на подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Решается вопрос о включении в конкурсный отбор по программе «Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой» микрорайонов малоэтажной жилой застройки указанных районов.

Инна КАРЕНИНА

2008-08-08