30 ноября в Торгово-промышленной палате области стартовал двухдневный семинар «Практика экономического и правового обеспечения оценки земельных участков в Российской Федерации». Его организаторами выступили региональная ТПП, Международная Школа Бизнеса Московской палаты и Саратовская государственная академия права.
Сотрудничество саратовцев с преподавателями Международной Школы Бизнеса началось в сентябре этого года, когда в областном центре состоялась презентация курса МВА-PRACTICE. Месяц назад в ТПП губернии в его рамках прошел семинар на тему «Службы безопасности и управления персоналом: от противостояния к взаимодействию».
Новый семинар был посвящен проблемам определения стоимости земельных участков, организации государственного регулирования платности землепользования, практике применения законодательства по вопросам платы за землю и другим аспектам оценки рыночной стоимости участков и правового механизма управления земельным рынком в России. Мероприятие вели доктор экономических наук, профессор Государственного университета управления, автор «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков» Ольга Медведева и кандидат юридических наук, судья арбитражного суда области, заместитель заведующего кафедрой земельного и экологического права Саратовской государственной академии права Татьяна Волкова.
Один из главных вопросов, рассмотренных на семинаре, – является ли хозяин участка владельцем тех природных ресурсов, которые там находятся. Так, в американской системе собственник признается владельцем ресурсов, которыми богата его земля. В России же все, что связано с недрами, регламентируется специальным законом о недропользовании. По законам РФ участок – часть поверхности земли, включая плодородный почвенный слой. Соответственно, когда говорят о стоимости земли, подразумевают лишь пространство, которое можно произвольно застроить вверх и вширь в рамках определенных границ.
По словам Ольги Медведевой, земля, с одной стороны, товар, а с другой – природный ресурс, достояние общества, не созданное человеком, но которое использует все человечество. С этим связан такой проблемный аспект оценки участков, как экологический фактор.
– В Чехии, на лечебном курорте Карловы Вары, куда ежегодно ездили множество людей, за последние годы резко снизилось число отдыхающих. Выяснилось, что люди, приватизировавшие несколько земельных участков рядом с курортной зоной, построили там мини-заводы по переработке мусора. Кто захочет отдыхать рядом с таким «производством»? – привела пример Ольга Медведева. – В США и в Европе в таких случаях существуют разные методы защиты прав общества, позволяющие соблюсти баланс интересов населения. В Штатах используется метод зонирования, когда строго разделяются промышленные, жилые зоны, зоны отдыха и туризма, национальных парков и т.д. Естественно, что стоимость земельных участков в этих зонах будет разной, а в некоторых из них купить участок просто нельзя. В Европе введено такое понятие, как «категория земель». То есть у участков, расположенных, например, рядом с промышленным производством, будет одна категория, у участков, находящихся в экологически чистых районах, – другая. В зависимости от категории определяется стоимость земли.
Еще один немаловажный фактор, который необходимо учитывать при оценке участков, – форма собственности на конкретную территорию. Если та находится в аренде, то арендатор перечисляет арендную плату, а владелец – земельный налог. В целом по РФ первая выше последнего и приносит прибыль собственнику участка. Этот доход обязательно учитывается при оценке земли.
В ходе семинара также был затронут вопрос о рыночной стоимости участков: ее необходимо учитывать на момент их оценки. Даже расположение земли в том или ином районе, его престижность, транспортная сетка, инфраструктура существенно влияют на рыночную стоимость. К примеру, в центре крупного города находится завод, который производит неконкурентоспособную продукцию, пользующуюся небольшим спросом и приносящую малую прибыль. Однако если снести предприятие и на этой территории построить комплекс элитного жилья, где квадратный метр будет стоить от 8 до 10 тыс. долларов, то земля принесет в разы больше дохода, чем завод. Поэтому оценивать такой участок необходимо с учетом максимальной прибыли, которую он может принести собственнику. Немаловажен и показатель налогооблагаемой базы. Его рассчитывают на основе рыночной стоимости, и в России оценка зачастую умышленно занижается.
Наиболее острая проблема, возникающая сейчас при оценке земли, – расчет кадастровой стоимости участка. Последняя определяется в процентах от рыночной цены. Эти проценты до сих пор четко не прописаны в законодательстве, поэтому кадастровая стоимость сегодня в большинстве случаев берется «с потолка».
– В идеале кадастровая стоимость должна устанавливаться в размере 100% рыночной, – выделила еще один значимый момент Ольга Медведева. – Сегодня же она зачастую превышает рыночную. И эта проблема является предметом судебных разбирательств. Сейчас в нашей стране готовится законопроект о процедуре оспаривания кадастровой стоимости, так как на рынке недвижимости возникает много сложных вопросов. Например, как собственнику оценивать кадастровую стоимость, если участок в аренде.
В ходе семинара все слушатели смогли задать ведущим вопросы, касающиеся темы оценки земли. А в качестве дополнительных материалов участникам были предоставлены авторские пособия Ольги Медведевой.
Комментарии
Алексей АНТОНОВ, вице-президент Торгово-промышленной палаты Саратовской области:
– Земля стала объектом купли-продажи не так давно, поэтому многие вопросы, связанные с ее оценкой, до сих пор не урегулированы на законодательном уровне.
Организуя семинар «Практика экономического и правового обеспечения оценки земельных участков в Российской Федерации», мы сделали большой акцент именно на юридической части. Ведь без знания этой составляющей оценивать земельные участки, в принципе, невозможно. В планах палаты – организация и проведение многодневного семинара по оценке всех видов собственности. В настоящий момент подобные курсы существуют в Саратове только при политехническом университете. Экономика России вообще и нашего региона в частности не стоит на месте, развивается, и мы, оценщики, должны успевать за всеми изменениями, которые происходят в стране.
Раиса ЛУШИНА, заместитель директора ЗАО «Землеустроитель»:
– По роду своей деятельности я часто сталкиваюсь с проблемами оценки земельных участков, поэтому участие в этом семинаре для меня было очень полезным. Я знакома со многими работами Ольги Медведевой, посвященными данной теме. Они реально помогали мне в моей деятельности. На данном семинаре я не только услышала много интересного и нового, но и смогла получить ответы на интересующие меня вопросы. Хочу отметить и высокий уровень организации семинара – это, безусловно, плюс торгово-промышленной палате. Мероприятие отвечает требованиям сегодняшнего дня.
 |
 |
  |
 |