Оценка земельных участков сегодня остается одним из самых сложных вопросов. Об экономической стороне этой проблемы, в частности, определении кадастровой и рыночной стоимости земли, а также о различных системах оценки, используемых в мировой практике, корреспонденту «НВ» рассказала Ольга Медведева, доктор экономических наук, профессор Государственного университета управления, которая провела в нашем городе специализированный семинар.
– Ольга Евгеньевна, вы в Саратове впервые? Какое впечатление произвели на вас слушатели семинара?
– Мой нынешний приезд в Саратов не первый. Я была в вашем городе в 1998 году на экологическом съезде, на котором присутствовали все известные сообщества экологов. Меня радует то, что все участники нынешнего семинара – специалисты в своем деле. Большинство из них так или иначе связано с рынком недвижимости, потому и вопросы слушатели задавали по существу. Почти все были привязаны к конкретным жизненным ситуациям. Тема семинара достаточно сложная, и очень хорошо, что на него пришли грамотные, знающие люди.
– Есть ли регионы, в которых проблемы с оценкой земельных участков сведены к минимуму?
– В первую очередь, это Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, то есть те регионы, где активно формируется и развивается рынок недвижимости. Я думаю, что и ваша губерния не должна от них отставать, ведь Саратов – крупный промышленный город. Сейчас все субъекты РФ застраиваются, в том числе за счет реализации программ национальных проектов, развивается рынок элитного жилья, активно строятся коттеджные поселки, таун-хаусы. Соответственно идет покупка-продажа земли, под участки берут кредиты. Это все те случаи, когда нужны оценщики.
– Какие проблемы, связанные с оценкой земли, сегодня самые острые?
– Это оценка земель в «депрессивных» регионах или районах, которые есть в любой области, земель, не имеющих собственника, кадастровая оценка и определение цены застроенных участков. Что касается последней проблемы, в качестве примера приведу такую ситуацию. В центре Москвы находится двухэтажный дом; сама земля в «сердце» столицы стоит очень дорого. Если снести этот дом и построить на его месте небоскреб, стоимость участка резко возрастет. Так вот, оценивать данный участок необходимо с точки зрения максимальной прибыли, которую можно получить от его эксплуатации в условиях рынка. Это уже порождает проблему рыночной стоимости, которую нередко умышленно занижают с целью минимизировать налоги. Но, например, при судебном разбирательстве в данном случае будут фигурировать документы, не отражающие истинную рыночную стоимость. В штатах таких проблем не возникает, потому что там земельные участки оценивают налоговые оценщики исходя именно из рыночной стоимости. Они же следят, правильно ли указана оценка в декларации налогоплательщика. В Европе присутствует метод массовой оценки участка, когда берется в расчет категория земли и ее рыночная стоимость. Налогооблагаемую базу в Европе определяют в процентах от рыночной стоимости. Но и там и там все «вертится» вокруг рыночной стоимости, которую заявляет человек, исходя из представлений о доходах. Проблема кадастровой оценки земель различного назначения – отдельный разговор.
– Но ведь именно с ней связано большинство судебных разбирательств…
– Корень проблемы в том, что кадастровая стоимость в России определяется в процентах от рыночной. Процентный ценз до сих пор не установлен. Кадастровая стоимость определяется достаточно произвольно – может быть ниже 100%, а может быть и значительно выше. Все эти нестыковки нужно решать на уровне законодательства.
– Какая методика оценки земель лично вам кажется более разумной?
– Американская система, на мой взгляд, более объективна и приспособлена к условиям рынка, поэтому оценщикам в ней работать проще. К европейской системе надо еще присматриваться.