В течение пяти лет каждый год для владельцев автостоянок начинается с судов. В 2008-м собственников, видимо, ждет та же участь. Потому что история с непомерно высокой арендной платой, разыгравшаяся в начале года, получила продолжение. Изменения в постановление областного правительства, внесенные в апреле, несколько облегчили участь владельцев, но проблему не решили.
Напомним, согласно первому варианту этого документа арендная плата должна была взиматься в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. С апреля ставку снизили до 0,5%. Однако по сравнению с прошлым годом аренда за участок под парковкой все равно увеличилась вдвое. Потому что дело, как оказалось, вовсе не в сумме процентной ставки, а в кадастровой стоимости территории.
Что делать в этой ситуации, предприниматели решали на очередном собрании гильдии автостоянок при областной торгово-промышленной палате, которое состоялось 23 мая в ТПП. В качестве консультанта на заседание была приглашена эксперт Поволжского агентства (ПАО) оценки Людмила Пчелинцева.
Разъясняя ситуацию, она отметила, что земельный кадастр используется в основном для начисления налогов на участки, а кадастровая стоимость рассчитывается в процентах от рыночной цены территории. Причем ставка никогда не достигает 100%. То есть кадастровая стоимость по определению должна быть ниже рыночной. В нашей же области после оценки участков первая превысила вторую в пять-восемь раз.
За разъяснениями эксперты ПАО обращались в федеральные структуры, курирующие этот вопрос. Им сказали, что в губернии оценка проводилась методически верно и нареканий не вызвала. Очевидно, что нарушения лежат в определении рыночной стоимости земли. Только доказать это проблематично.
В принципе, по словам Людмилы Пчелинцевой, взимание арендной платы от кадастровой стоимости можно оспорить в судебном порядке. Ведь Земельный кодекс предусматривает два варианта начисления аренды: или от кадастровой, или от рыночной стоимости участка. Правда, решение об этом принимает владелец земли, то есть город, область или федеральные власти. При этом за территории, находящиеся в федеральной собственности, аренда начисляется от рыночной стоимости. Такой же практики придерживается и большинство регионов РФ.
Для того чтобы определить, насколько выгоден владельцам парковок будет данный вид оплаты, эксперт Поволжского агентства оценки предлагает самим предпринимателям рассчитать цену их стоянки. Если получится, что такую аренду перечислять намного выгоднее, имеет смысл заказывать оценку у экспертов и с этими материалами уже обращаться в суд.
Ее алгоритм одинаков для земельного участка, занятого под любой бизнес. Здесь существует несколько подходов – сравнительный, условно-свободный и доходный. Последний используется, только если у арендатора (в нашем случае владельца автостоянки) имеется «ситуационный план», утвержденный городским комитетом по архитектуре, с точным описанием участка и указанием количества машиномест.
При этом любой предприниматель может высчитать рыночную цену парковки, используя два оставшихся подхода. Ему надо всего лишь определить площадь участка, есть ли там дополнительные строения, инженерное обеспечение (сети электроснабжения, газа, воды и канализации). Кстати, последний пункт обычно увеличивает рыночную стоимость земли.
Далее владелец выясняет цены на недвижимость, используя, например, газеты «Квартиры Саратова», «Из рук в руки», «Недвижимость». В них он смотрит стоимость ближайшей автостоянки. Затем определяется цена за квадратный метр и делается необходимая корректировка (учитывается наличие ограничений в использовании земли, месторасположение и процент уторгования). Окончательный результат и есть рыночная стоимость самого участка.
Если же на стоянке имеются какие-то дополнительные строения, следует прибавить к окончательной цене их стоимость. Все данные по расчетам можно найти в справочнике УПВС, который есть в свободном доступе в интернете.
Некоторым владельцам стоянок эксперты ПАО уже провели оценку рыночной стоимости их участков. Результат получился ошеломляющим – она оказалась в шесть-восемь раз ниже кадастровой! То есть у бизнесменов появилось веское основание идти в суд.
Людмила Пчелинцева подчеркивает, что в России существует богатая практика положительного решения подобных дел в судебном порядке. За примерами далеко ходить не надо: достаточно вспомнить ежегодные процессы гильдии автостоянок, большинство которых удалось выиграть, несмотря ни на какие трудности. На сей раз, по мнению председателя данной организации Надежды Самохваловой, тоже сдаваться не стоит. При поддержке юристов торгово-промышленной палаты у гильдии есть все шансы выиграть процесс, «потому что это правильно и справедливо».
Но в будущем, советует эксперт агентства, предпринимателям стоит оформить земельные участки в собственность, так как арендная плата станет расти в геометрической прогрессии.
 |
 |
  |
 |