Этой весной исполнилось шесть лет с момента принятия Жилищного кодекса РФ, но многие проблемы управления многоквартирными домами до сих пор не решены. Управление жилой недвижимостью не считается в кодексе профессиональной деятельностью. Не прописаны в нем и требования к самим управляющим, обязанным заботиться об имуществе с реальной стоимостью в сотни миллионов рублей. Можно ли исправить ситуацию – об этом корреспонденту «ДГ» рассказал известный саратовский эксперт в сфере ЖКХ генеральный директор ЗАО «Облжилстрой» Леонид Писной.
Марина Лайкаск: Принято считать, что корень всех бед кроется в отсутствии госконтроля за работой управляющих компаний. И если многие виды деятельности подлежат лицензированию или хотя бы контролю со стороны саморегулируемых организаций, то в ЖКХ этого не наблюдается. Почему?
Леонид Писной: Мне кажется, что государство боится коммуналки. Принимая модель законодательства с ограниченными контрольными полномочиями за состоянием жилого фонда, государство хотело, как лучше. Все думали, что жители, заинтересованные в качественном обслуживании, смогут создать механизмы общественного контроля, но просчитались. И хотя в законе прописано, что обеспечение населения коммунальными услугами – обязанность муниципалитета, максимум, что он может сделать – через конкурс закрепить за жилым фондом управляющую компанию, если его собственники не выбрали способ управления. Это все.
М.Л.: В чем поможет этот контроль?
Л.П.: К сожалению, прошедшие шесть лет не дали ничего положительного для девяноста процентов домов. Лишь процентов десять – и это с учетом жилья, построенного в последние двадцать лет, сейчас находятся в более-менее приличном состоянии: там меняют лифты, ставят энергосберегающее оборудование. Думаю, что выход государства через муниципалитеты или субъекты РФ на более эффективное взаимодействие с управляющими компаниями неизбежен. В противном случае мы не сможем говорить о реализации законов об энергосбережении, теплоснабжении, готовящегося к принятию закона о водоснабжении.
М.Л.: В других республиках постсоветского пространства ситуация лучше?
Л.П.: Не хочу проводить никаких параллелей, так как везде очень разное состояние жилого фонда. Например, на Украине он гораздо моложе нашего плюс там намного теплее. Второй критерий – менталитет. Наш Жилищный кодекс наиболее приближен к германскому, но разве можно сравнить менталитет законопослушного немца, воспитанный поколениями, и наш? Какой немец зайдет в лифт и напишет слово из трех букв? А мы уже пятнадцать лет думаем, как же нам придумать такую антивандальную стенку, чтобы писать на ней было невозможно. Тратим деньги и интеллектуальную энергию.
М.Л.: Какая форма управления домом зарекомендовала себя лучше? УК, ТСЖ?
Л.П.: Всегда говорю – важна не форма, а содержание. Но – и это самый больной вопрос коммуналки – содержания у нас нет. Нет ни грамотных руководителей, ни среднего звена управления – конструктивного, знающего, умеющего работать с людьми, ни обслуживающего персонала. Это и губит коммуналку. В ней по-прежнему никто не рвется зарабатывать за счет оптимизации цены и качества услуг, а не за счет завышения тарифов, откатов, обналичивания. Другая причина нехватки профессиональных кадров в том, что коммунальный хлеб – очень непростой. Это грязь, большие пространства, сезонность. В галстуке под кондиционером в офисе тут не посидишь.
М.Л.:Как решать проблему?
Л.П.: Вот тут как раз европейский опыт может и пригодиться. Привлечение мигрантов на работу в низшее звено – на вакансии дворников, сантехников, неизбежно. В Москве это уже есть, и сюда придет. Среднее звено – только учить. Брать наших детей и морально их готовить: чтобы жить в тепле, ходить по чистым улицам, нужно, чтобы кто-то этим занимался. И обучать как технарей, параллельно давая основы юриспруденции, других наук. У нас есть прекрасный техникум, готовящий домоуправов, так что база имеется. А вот в том, что касается высшего звена управления, все в десять раз сложнее. Саратовский регион остался одним из немногих, где нет высшего коммунального образования. Уже лет двенадцать я предлагаю создать на базе строительных факультетов политеха хотя бы одну группу, занимающуюся подготовкой инженеров городского хозяйства. Но отклика пока нет, хотя в этом должны быть заинтересованы и региональный минтруд, и министерство строительства и ЖКХ.
Вторым источником кадров может стать армия. В результате реформирования каждый год в области высвобождается несколько тысяч офицеров – грамотных, дисциплинированных, в самом трудоспособном возрасте. Давайте поставим на поток их переобучение – для этого не надо вуз создавать, хватит краткосрочных курсов со сдачей экзаменов!
Большая часть проблем ЖКХ – это отсутствие высшего звена кадров – нормального, вменяемого, а не зажравшихся руководителей ЖЭУ. Ведь муниципалитетам работать не с кем, одно ворье! Этот уровень управления – между верхом и серединой, государству сейчас неподконтролен, оно не может уволить председателя ТСЖ, не платящего ТЭР. Но если вместо этого председателя другого взять неоткуда, то и государство не поможет.
М.Л.: УК сейчас обязаны раскрывать всю информацию о своей деятельности на специальном разделе сайта минстроя. Разве это не помогает контролю?
Л.П.: К сожалению, большинство жителей этот сайт даже открывать не будет, не говоря уж о том, чтобы анализировать информацию о затратах по дому. У них тотальное безверие, и веру им может вернуть только нормальный управдом.
М.Л.: Нормальный управдом – расплывчатое понятие. На взгляд жителей он может быть ужасен, а по мнению муниципалитета – ничего так.
Л.П.: Ужасны толстокожие, отъевшиеся, которых нельзя расшевелить. Нужны двадцатилетние парни с горящими глазами – им быстрее поверят. И сверху – порядочный директор УК, а не тот, что говорит: принеси мне десять тысяч в месяц, иначе работать не будешь. Вот что страшно. Поэтому у нас молодежь и боится идти в ЖКХ.
М.Л.:Большой объем откатов?
Л.П.: Я бы назвал это просто воровством. Никто этих сумм не считал, но по ряду домов, судя по их платежам за ТЭР, до пятидесяти процентов средств разворовывается. И то, что писали СМИ о Центральном округе и вывезенных миллиардах за границу – думаю, это правда.
М.Л.:Принято считать, что бюджет ТСЖ складывается исключительно из платежей жителей. Но ведь есть масса дополнительных доходов – и реклама в лифтах, и сдача в аренду встроено-пристроенных помещений, первых этажей.
Л.П.: Деньги эти большей частью теневые, оседающие в карманах председателей – это понятно и ежу. Помните анекдот: как, тут еще и зарплату платят?
М.Л.: Картина нерадостная и вряд ли ее изменят даже первоклассные кадры.
Л.П.: Вот почему государству нужно озвучить свое отношение к будущему жилфонда. Сказать: ребята, мы никогда не считали реальных затрат, две трети их лежали на плечах предприятий, которые вкладывали содержание жилфонда в себестоимость ракеты. Сейчас управляющие компании не верят в светлое будущее ЖКХ, везде сидят экономисты, которые понимают, что перспектив нет – через два года лифты остановятся, а через три года надо трубы менять, а тут еще фасад утеплять по закону об энергосбережении…Люди не будут платить, просто не потянут – и все, приплыли. Нет будущего, нет сегодняшнего, это аксиома. Вернулась психология 90-х: банкротство неизбежно – дай, хоть день поживу, а на всех все равно не хватит. 185-ый ФЗ не работает, и вместе с решением проблемы содержания жилого фонда государство однозначно должно вернуть контроль над руководством ЖСК, ТСЖ и УК. Оно должно иметь право увольнять директора или председателя, если он ворует, безграмотен, бескультурен.
М.Л.: Для этого нужна какая-то законодательная инициатива?
Л.П.: Не обязательно. Надо будировать этот вопрос с помощью СМИ и общественных организаций, защищающих права людей – Общественных советов, например. Я уверен, что отклик со стороны власти будет. Помните, сколько писали и говорили в этом году о тарифах на электроэнергию? И в итоге они были пересчитаны.
 |
 |
  |
 |