Земельный вопрос по-прежнему остается одним из самых болезненных для российских предпринимателей. На сложности с выделением и оформлением земельных участков жалуются большинство из них. Кроме того, земля в нашей стране так и не стала полноценным имуществом – например, получить банковский кредит под ее залог все еще нелегко. Продолжающиеся изменения в российском законодательстве призваны сгладить наиболее острые моменты и облегчить жизнь как предпринимателей, так и обычных граждан.
- К системе реестров было очень много нареканий – большие очереди, коррупция, постоянно растущие издержки участников, - отмечает председатель комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости Олег Скуфинский. -- Как отклик на эти проблемы были принят федеральный закон № 334, так называемый «закон о мостиках». Он, если так можно выразиться, обвенчал два федеральных закона - о кадастровой оценке недвижимости и о регистрации прав на нее.
Новый закон решил целый ряд мер, исключающих дублирование функций, ненужные бумаги, деньги и действия. А Росреестр в ходе этой процедуры получил дополнительные функции по ведению кадастра объектов недвижимости, оценке земель, земельному мониторингу, государственному земельному контролю. 1 сентября завершился процесс реорганизации и в Саратовской области – управление Роснедвижимости было присоединено к Федеральной регистрационной службе.
В рамках реформы особое внимание уделяено подготовке кадастровых инженеров, которым предстоит пройти аттестацию. Сегодня кадастровые службы в большинстве случаев работают самостоятельно, как коммерческие структуры, причем цены на их услуги могут отличаться в разы. Реформа дает возможность упорядочить рынок землеустроительных работ, повысить качество услуг, стабилизировать ценовую политику.
В нашей области аттестационная комиссия была создана в прошлом месяце. Сейчас решается вопрос ее технического обеспечения, загрузки компьютерной базы и базы по приему экзаменов.
- Существует и еще один технический нюанс, - поясняет руководитель управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Сергей Тимошин. - Сдача экзамена будет проходить в режиме он-лайн перед московской приемной комиссией. Это позволит исключить варианты с недобросовестной сдачей. После проверки тестов, результаты будут присланы в Саратов, а мы уже здесь будем выдавать аттестат. Кстати, в некоторых регионах такие экзамены уже прошли.
Отдельного внимания заслуживают поправки в закон «Об оценочной деятельности» (в части кадастровой оценки). В частности, снята нижняя планка периодичности проведения работ по оценке: осталось только «не реже одного раза в пять лет». Это позволит провести корректировку кадастровой, а значит и рыночной стоимости объектов.
- Не секрет, что в связи с кризисом цена на земельные участки серьезно упала, например, в Московской области – в три раза, - говорит Олег Скуфинский. - При этом мы как платили высокие налоги, так и продолжаем платить. Этот вопрос необходимо скорректировать. К счастью, закон предполагает новый – досудебный – порядок урегулирования споров. Налогоплательщик может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если были ошибки в сведениях об объекте недвижимости, которые использовались для установления стоимости, или при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, которое происходит по заказу налогоплательщика в индивидуальном порядке. Если кто-то с оценкой не согласен по одному из двух вышеуказанных оснований, он обращается в специальный орган – комиссию по досудебному урегулированию споров о результатах кадастровой оценки.
По словам председателя комитета ТПП РФ немаловажный шаг сделан и в сторону повышения доверия общества к результатам кадастровой оценки. В частности предполагается создание фонда данных, где будет с разбивкой по регионам размещаться информация о рынке недвижимости, оценке и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Помимо всего прочего фонд может стать основой для формирования и развития российской инфраструктуры, содержащей информацию о рынке недвижимости как для бизнеса и профессионалов, так и для органов власти.
Что касается качества проведения кадастровой оценки в нашей области, то, по мнению Сергея Тимошина она проводится справедливо везде, где нет подложных документов или ошибок в них. «Зачастую целевое назначение земель, их перераспределение, изменение статуса происходит позже произведенной оценки, - пояснил главный государственный регистратор. - Существует определенный пробел в информационном обмене между Росреестром, земельной кадастровой палатой, главами муниципальных образований и налоговой службы. Ведь никогда не существовало «единой сети», у каждой из этих служб своя база данных. Информация об изменении статуса или целевого назначения земель зачастую предоставляется нам с нарушением сроков, да и сам процесс документооборота совсем не идеален».
Однако вскоре ситуация должна изменится. Саратовский филиал Росреестра провел совещание с участием представителей областного правительства, глав муниципальных образований, представителей налоговой службы, земельной кадастровой палаты, по итогам которого с главами администраций подписано двустороннее соглашение, определяющее порядок информационного обмена. И если сейчас поступление информации в налоговые органы происходит в начале финансового года – январе-феврале, то в будущем обмен информацией между Росреестром, кадастровой палатой, органами МСУ, а впоследствии и налоговой службой, будет происходить ежемесячно, ежеквартально.
Возможно, такой подход позволит и банкам обратить внимание на земельные участки как вариант залога при выдаче кредита. Сейчас этот вид залога используется крайне редко.
- Выдача кредита под залог земли, во-первых, связана с трудностями реализации – необходимо провести аукцион, а это оценка, снятие обременения, - считает Сергей Тимошин. - В основном все упирается в оформительскую часть и, поверьте, не с нашей стороны – у нас ипотека занимает один день. Земли сельхозназначения не идут под залог. А кредитуют банки в основном под урожай будущего года, доход от которого спрогнозировать сложно, и поэтому банку землей заниматься пока невыгодно и неинтересно.
Что касается формирования федеральной базы данных, то в нашей области такая работа уже ведется, но говорить об ее окончании пока рано.
- В нашем регионе 100,2 тыс. кв. км. земли, не считая, например, оврагов и водных территорий. Наша задача – с точностью хотя бы до 10 кв.м. выверить все объекты, - рассказывает Тимошин. - Нам в помощь – все достижения картографии. Итоги работы картографов надо будет сопоставить, выявить наложение границ – только тогда эта информация может быть объективной.
И если в городе сделать это достаточно просто, то для дачных массивов, где никто и никогда не соблюдал «земельную нарезку», это остается проблемой. А потому помощь муниципалитетов здесь будет востребованной. Впрочем, последние тоже заинтересованы в точности подсчетов: от них зависит поступление вы муниципальный бюджет местного налога на землю и строения.
Прямая речь
Ольга Зайцева, начальник отдела кредитования частных клиентов Саратовского филиала № 8622 ОАО «Сбербанк» России:
- Мы выдаем жилищные кредиты как на приобретение, так и под залог земельных участков. Но одним из условий является использование земли в потребительских целях – то есть, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Полагаем, многие банки отказываются от выдачи кредитов под залог земли в связи с трудностью оценки и особенностями при оформлении залога земельных участков и их последующей реализации.
Николай Перепелкин, начальник кредитного отдела филиала «Саратовский» коммерческого банка БФГ-Кредит»:
- Наш банк выдает предпринимателям кредиты под залог земли. Не могу сказать, что это основной вид залога, скорее наоборот, таких кредитов не много. Главный принцип при оценке земле – рыночная стоимость должна быть не меньше, чем стоимость кадастровая. Дисконт при оценке объектов недвижимости, земли составляет от 30 до 50%. Размер кредита будет зависеть от ликвидности предлагаемого в залог участка.
Николай Васильев, глава КФХ (Балаковский район):
- Сам я кредит под залог земли не брал, да и судя по опыту моих коллег – брать не буду.
Под землю банки кредит вроде бы готовы давать, но нам это получается невыгодно. Ведь при оценке они дают не рыночную, а кадастровую стоимость. Это ничего стоит. Под нее можно получить ну 200, ну 500 тыс. рублей. При потребности в один-три миллиона рублей. Кроме того, для фермеров банки устанавливают двойной залог: берешь 2 млн рублей, залог – на 4 млн. Это какого же размера дожжен быть участок, чтобы на 4 млн рублей набрать при оценке по кадастровой стоимости. Ни у какого из нас столько земли нет.
Вниманию заявителей!
Открыт новый пункт приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастровый учет объектов недвижимости у граждан Волжского и Кировского районов по адресу: г.Саратова, ул.Осипова, 18 «а» (район аэропорта).
 |
 |
  |
 |