Завышенная кадастровая стоимость земли мешает развитию саратовского бизнеса

Ситуацию с кадастровой стоимостью земли в Саратовской области можно назвать патовой. По мнению экспертов, оценка, проведенная по инициативе областного правительства в 2007 году, многократно завысила ее. Это вызвало большое количество исков, поданных в суды как предпринимателями, так и жителями. Необходимость переоценки земли была обсуждена на заседании комитета по оценке и экономике недвижимости при ТПП Саратовской области.
Переоценили
Саратовская область далеко не одинока в своих проблемах. На недавнем совещании аналогичного комитета при ТПП России выяснилось, что величины кадастровой оценки постоянно оспариваются и в других субъектах РФ. Представители минэкономразвития РФ, присутствовавшие на заседании комитета в Москве, уже пообещали инициировать изменения в федеральном законодательстве.
Земельная история началась еще в 2006 году, когда Роснедвижимость приняла решение о проведении кадастровой оценки, не будучи как следует к этому готовой. По мнению директора ООО «Поволжское Агентство Оценки» Людмилы Пчелинцевой, методические и технические задания «были сделаны наспех».
Тем не менее, Саратовская область и ряд других регионов включились в проведение кадастровой оценки. Сделана она была на средства областного бюджета, заказчиком выступил областной комитет по имуществу. Правда, конкурс по определению исполнителя проведения кадастровой оценки, почему-то отсутствовал. Единственным претендентом стал Поволжский филиал ФГУП «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ. Однако и его специалисты, по информации Пчелинцевой, оценку не проводили из-за отсутствовавшей на тот момент лицензии. В результате по договору субподряда оценкой занимался воронежский филиал «Госземкадастрсъемка».
Как выяснилось уже в ходе судебных заседаний, единственным источником информации для них стало издание «Жилье мое», но и при этом цифры отчета были подтасованы. В результате рыночные цены на земельные участки были завышены в 3-10 раз.
Знали об этом в областном правительстве или нет – неизвестно, но оценка, прямо влияющая на величину земельного налога и арендную плату, была утверждена. «Я далека от мысли, что у облправительства существовал «заказ» на повышение стоимости земли, но, тем не менее, сложилась та ситуация, которую мы сейчас имеем», - отметила Пчелинцева.
Череда судов, начавшаяся практически сразу после утверждения отчета, не заканчивается до сих пор. Итогом их стало три постановления облправительства, нормализующих в ряде районов, в том числе в Балакове, величины кадастровой оценки. Хотя последнее из них, по данным директора ООО «Поволжское Агентство Оценки» ссылалось на данных все тех же воронежских оценщиков, которые «хоть и взяли теперь за основу нужные цены, но кадастровая оценка все равно получалась выше». А потому сегодня все заинтересованные стороны понимают необходимость проведения досрочной кадастровой оценки земельных ресурсов области.

Подводные камни
Кадастровая оценка – удовольствие не из дешевых. По данным Людмилы Пчелинцевой, в качестве судебного эксперта проанализировавшей множество государственных контрактов, средняя цена за проведение подобной оценки – 19,5 млн рублей. Что касается исполнителей, то участники заседания обсудили вариант, когда к работам будет привлечен консорциум из нескольких компаний. Это связано, прежде всего, с большим объемом работ и наличием страховки у исполнителей.
Интересен опыт других регионов. Так, в Ярославской области компания-оценщик была выбрана по результатам конкурса. При этом было издано постановление правительства о том, что кадастровая оценка проводится каждые 5 лет с ежегодной актуализацией. На эти цели было выделено 35 млн рублей - 15 из них пошли непосредственно на проведение оценки, еще 20 – на последующую актуализацию.
Глава правового департамента ТПП Саратовской области Сергей Леонов поставил вопрос об обеспечении достоверности информации, которая ляжет в основу результатов оценки. Есть вопрос и об использовании программного обеспечения и его проверке. Впрочем, эта проблема решается уже после конкурса – исполнитель получает в Роснедвижимости все программы, ключ к ним и заключает соглашение о конфиденциальности информации.
Начальник отдела кадастра формирования, инвентаризации, организации ведения кадастров и оценки объектов недвижимости управления Роснедвижимости по Саратовской области Лариса Яфарова обратила внимание собравшихся на то факт, что из последней оценки выпали более 70 тыс. земельных участков, на которые не установлен вид использования. Сейчас их еще больше. При этом муниципальные образования ничего не делают, чтобы исправить ситуацию. Что касается сроков проведения оценки, то представитель Роснедвижимости отметила, что к октябрю-ноябрю все решения уже должны быть приняты: «Мы должны приступить к оценке осознанно».
Все участники заседании сошлись на необходимости общественного контроля как процесса проведения, так и результатов оценки. Не исключено, что для этого будет создан общественный совет при ТПП и Росреестре Саратовской области. Уже есть ряд предложений по его работе.
Кстати, и с письмом в облправительство предприниматели не стали тянуть – уже 25 мая оно было вручено губернатору Павлу Ипатову.

Инженеров подготовят
Еще одним важным вопросом, вынесенным на обсуждение, стала инициатива минэкономразвития РФ, касающаяся подготовки кадастровых инженеров. Известно, что к качеству их работы возникает достаточно много претензий. Министерство предложило проводить обучающие семинары для инженеров на базе региональных торгово-промышленных палат.
Как сообщил вице-президент областной ТПП Алексей Антонов, первый семинар в нашей области намечен на середину июня. Не исключено, что участие в нем примут специалисты минэкономразвития РФ. Помимо этого участниками семинаров станут представители БТИ, компаний-оценщиков и муниципальных образований.

Прямая речь
Леонид Писной, председатель комитета по оценке и экономике недвижимости при ТПП Саратовской области:
- Суды, связанные с кадастровой оценкой, не выгодны никому – ни жителям, ни бюджету Саратовской области. Ведь в этом случае из налогооблагаемой базы выпадают целые гектары земли, а значит, бюджет недополучает налоги.
Проводить кадастровую оценку необходимо уже с 1 января 2011 года, мы и так с этим слишком долго запрягали. А начать следует с обращения предпринимателей в облправительство, областную Думу с требованием о проведении досрочной оценки с привлечением бюджетных средств и общественного контроля. Чтобы начать оценку с нового года, необходимо уже в июле принять на уровне областной Думы принципиальное решение о ее проведении и выделении денежных средств.
Что касается консорциума компаний, то, к сожалению, закон не позволяет нам этого. А вот прописать в контрактах требования по страховке и ответственности исполнителей вполне возможно. Также необходимо усилить работу с муниципальным образованиями в части установки видов использования тех земель, которые ранее выпали из кадастровой оценки.

Олег Галкин, председатель комитета по экономической политике, собственности и земельным отношениям Саратовской областной Думы:
- Действительно, проведенная три года назад работа оценщиков вызвала много нареканий. Последовал шквал обращений садоводов, предпринимателей. Ну не может земля на Кумысной поляне стоить, как в Ницце! И судебные решения это подтвердили. Так что инициатива по досрочной кадастровой переоценке вполне имеет право на существование. Ошибки по отдельным участкам есть, и исправлять их нужно.
Не стоит, однако, забывать, что нынешние проблемы были вызваны тем, что в течение долгого времени оценочная стоимость земель искусственно сдерживалась, поэтому у многих и возникло впечатление обвала. Вообще, земельные отношения – всегда очень больной вопрос. Для одних основная проблема – выплата земельного налога, а потому многие просто не хотят оформлять участки в собственность. Для других земля – основной актив, под который можно получить кредит, и в этом случае понижение кадастровой стоимости будет невыгодно.

Наталья Максимова

2010-06-01