Спад экономики заставил многие предприятия пересмотреть свои расходы – в том числе и на аренду офисов. Часть переехала в здания попроще, другая ужалась в метрах. Бурного открытия новых фирм также не наблюдается, а потому строительство деловых центров, казавшееся выгодным еще пару лет назад, сегодня не кажется настолько привлекательным.

– Сегодня спрос на коммерческую недвижимость значительно снизился, – считает Ольга Кузнецова, генеральный директор фирмы по недвижимости «НикОль». – Если в 2007 году, например, у нас по объявлениям было по сотне звонков в день, то сегодня – всего 2-3. В период «пика», два-три года назад, мы показывали клиентам по 20-30 объектов ежедневно, а сейчас и один показ – уже событие.
Клиент с деньгами, появившийся на пороге риэлторской фирмы, это сегодня подарок судьбы. С ним носятся как с писаной торбой, идут на существенные уступки, в том числе за счет своих гонораров. К слову, средняя зарплата среди риэлторов, начиная с осени прошлого года, составляет 7-10 тысяч рублей, да и то не каждый месяц. Так что существенного влияния на арендные ставки риэлторские вознаграждения не оказывают.

Сегодня желающих сдать нежилые помещения в аренду значительно больше, чем снять их. Назвать точные цифры невозможно – саратовский рынок недвижимости пока разобщен. Эта ситуация начинает меняться после состоявшихся этим летом двух съездов риэлторов, на которых было решено вывести риэлторский бизнес на современный, профессиональный уровень, как это сделали уже многие регионы. И прежде всего это предполагает создание единого информационного пространства, то есть мультилистинговой системы. Ее достоинства очевидны: покупателю достаточно будет разместить заявку лишь в одной компании, работающей с этой системой, и все риэлторские фирмы, имеющие к ней доступ, сразу же получат о ней информацию.

Сегодня отследить ситуацию с арендой недвижимости можно только «на глаз», а также по публикующимся в СМИ объявлениям. Так, в сборнике «Квартиры Саратова» объявления об аренде коммерческой недвижимости по количеству соотносятся таким образом: «Сниму» – 199, «Сдам» – 3632. Аналогично выглядит картина и в «Недвижимости Саратова»: «Сниму» – 104 объявления, «Сдам» – 1167.
Да и внешне это заметно: многие офисы вывесили «белые флаги» – листки с объявлениями «Сдается», «Продается»...

– В офисном центре на улице Московской, где мы размещаемся, кабинеты соседей пустеют, а некоторые арендаторы вместо двух-трех комнат сгрудились в одну или делят площадь с субарендаторами, - говорит директор агентства по недвижимости МЕГ Елена Муратова. – Особенно заметна эта тенденция в Заводском и Ленинском районах. Первые этажи пятиэтажек, которые раньше активно переводились из жилого фонда в нежилой, теперь пустуют. А ведь до кризиса эти помещения пользовались большим спросом.
Сегодня высокая конкуренция между объектами стимулирует снижение арендных ставок, утверждают риэлторы. То, что до кризиса сдавалось по ставке 800-1000 рублей за квадратный метр, сегодня можно арендовать по 500-600 рублей. Это в центре города, где ставки наиболее высокие. В Заводском и Ленинском районах цены традиционно ниже – от 200 и даже 100 рублей за квадратный метр (для складских помещений) вместе с коммунальными платежами. Интернет и связь, как правило, оплачиваются отдельно. Если судить по опубликованным в электронных СМИ данным, в среднем по Саратову стоимость аренды в августе составила 340 рублей за квадратный метр в месяц (по России средняя ставка составила в августе 778 рублей в месяц), что ниже по сравнению с предыдущим месяцем примерно на 6%.
Несмотря на удешевление, количество свободных офисных площадей в Саратове растет.
– Видимо, часть фирм-арендаторов разорилась, а выжившие предприятия стремятся перебраться поближе к центру города, к более оживленным местам, – считают риэлторы. – Сегодня за прежнюю цену они могут или арендовать более комфортные помещения, или перебраться ближе к центру города.
Кстати, в Москве и Санкт-Петербурге, столкнувшись с проблемой перенасыщения офисными площадями, девелоперы стали перепрофилировать офисные проекты под магазины и даже… жилье. Так, недавно корпорация «Главстрой» Олега Дерипаски официально объявила о смене концепции делового квартала за Обводным каналом в Санкт-Петербурге. Это позволит вывести проект из состояния «заморозки», поскольку жилье все же более востребовано и ликвидно, чем офисы или помещения для торговли. Эта тенденция стремительно приобретает характер массовой. Правда, по мнению представителей областного министерства строительства и ЖКХ, у нас такого нет.

– В принципе перевод из нежилого фонда в жилой возможен, но нам с такими вещами сталкиваться пока не приходилось, – утверждает Ольга Кузнецова. – Хотя некоторые наши клиенты уже жалеют, что вложили миллионы в расселение коммуналок и реставрацию их под офисы. Теперь эти объекты простаивают.
Используется ли такой фонд под видом жилого? Возможно, это делается нелегально. По неофициальным данным, частенько происходит наоборот, и тоже нелегально: жилые помещения сдаются под офисы, особенно в центре города. Хозяева не платят ни за перевод в нежилой фонд, ни за дорогостоящие согласования с коммунальными, пожарными, санитарными и другими многочисленными службами. Существенно снизив таким нехитрым и нелегальным способом свои издержки, владельцы недвижимости привлекают арендаторов умеренными ценами.

– Перепрофилирование саратовских офисных центров в жилье вряд ли вообще возможно, – сомневается известный строитель и депутат облдумы Леонид Писной. – Офисные центры нашего города не приспособлены для проживания, даже по санитарным нормам. В основном они находятся в зданиях бывших заводских корпусов и не отличаются особым комфортом. В принципе, у нас в Саратове вообще нет деловых центров в том виде, в котором они должны быть. Коммерческая недвижимость высшего класса – класса А – это достаточно крупные объекты с развитой инфраструктурой, стоянками, лифтами, рекреационными зонами… А у нас есть лишь не самые удачные подделки.

Впрочем, некоторые риэл­торы считают, что класс А в Саратове все же присутствует. К ним, например, можно отнести восьмиэтажный губернский деловой центр «Столыпин», который предлагает офисы в центральной части города. Здесь, как говорится в рекламных объявлениях, имеются развитая инфраструктура, кафетерий, охраняемый паркинг, служба портье, видеонаблюдение. Арендная ставка – 1100 рублей в месяц за один квадратный метр, включая НДС. К этому же классу относят и здания типа «Навигатор», «Форус-банк», но первое из них – приспособленное, а второе – небольшое и не имеет охраняемой автостоянки. Деловых центров разрядом пониже тоже немного – с трудом наберется десятка два-три во всем городе. В других крупных городах губернии ситуация еще хуже: в Энгельсе вся деловая жизнь сосредоточена в единственном офисном центре «Волга», в Балакове – вблизи крупных универмагов в центральной части города.

Таким образом, у нас наблюдается депрессия на рынке коммерческой недвижимости. «Саратов – не мегаполис. Офисные помещения здесь востребованы лишь для малого и среднего бизнеса, не связанного с реальным сектором экономики», – считает Леонид Писной. Пробуксовывает экономика – снижается и потребность в аренде коммерческой недвижимости. Но в нынешней ситуации есть и свои плюсы: предприятиям малого и среднего бизнеса меньше приходится платить за аренду. К тому же сегодня, в связи со снижением спроса, многие объекты выставляются на продажу по довольно привлекательным ценам. Как считает Елена Муратова, впервые за последние 10-15 лет появилась возможность купить уникальные объекты с существенной скидкой. С этим трудно не согласиться.

Татьяна ТАЛАЛАЕВА

2009-09-10